Carlos, dono de uma incorporadora de médio porte, seguia uma regra que considerava infalível:
“Vou tocar a obra com meu caixa até onde der. Só depois vou buscar crédito. Assim economizo juros.”
Era uma filosofia que ele carregava há anos:
Parecia prudência financeira.
Parecia controle.
Parecia estratégia.
Mas no mercado de crédito, aquilo que parece racional pode ser um mal-entendido que compromete a própria expansão.
É verdade que raramente, obras serão financiadas em sua totalidade.
O empreendedor precisa aportar caixa e assumir a primeira parte da construção.
Executar a partir de 20% de obras com capital próprio já demonstra comprometimento, reduz risco de execução e incentiva o credor a avançar na estruturação.
O problema não está em aportar equity.
O problema está em esgotá-lo.
Carlos não fez isso.
Ele levou sua liquidez ao limite, acreditando que quanto mais tarde buscasse o crédito, menos juros pagaria.
E quando o caixa acaba, o risco começa.
No comitê do investidor, a falta de caixa não é interpretada como eficiência.
É interpretada como fragilidade.
E risco precifica.
Quando o credor percebe que o financiamento virou uma urgência e não uma estratégia, a percepção de risco pode ser maior e com isso: a taxa sobe, as exigências aumentam, o LTV fica mais conservador e a negociação perde força.
Não porque o investidor “pune” o empreendedor.
Mas porque precisa compensar a incerteza criada pela ausência de liquidez.
Em resumo, é verdade que o custo direto do capital próprio (que você já tem) é, em muitos casos, inferior ao custo de um crédito (sujeito a juros e tarifas).
No entanto, o problema não está apenas no custo, mas na alocação estratégica e na liquidez.
O problema não está em pagar, está em alocar o seu equity. O funding próprio, aquele recurso que você já tem, não tem um custo zero. Ele tem um Custo de Oportunidade:
Cada real que você injeta no projeto A agora é um real que deixa de ser usado para o sinal de compra de um novo terreno de oportunidade amanhã.
Cada real "preso" na obra é liquidez que a empresa deixa de ter para reagir a imprevistos ou surpresas (como um aumento súbito nos impostos, insumos).
Para um credor (banco ou fundo), o seu caixa livre é visto como proteção e solvência. Deixar o caixa vazio por opção não é interpretado como eficiência, é interpretado como fragilidade.
O resultado final não é economia.
É custo maior, spread maior, risco maior.
Os empreendedores que crescem mais rápido não usam dívida como último recurso.
Usam dívida como ferramenta de alavancagem e proteção.
O ritmo saudável é simples:
aportar equity no início (em torno de 20% da obra já traz conforto ao investidor);
preservar liquidez;
financiar de forma planejada;
manter caixa livre para novas aquisições, investimentos e emergências.
Liquidez é o que garante que o empreendedor continue dono das decisões.
Caixa zerado é o que coloca ele à mercê das circunstâncias.
O crédito não existe apenas para ser visto como a última opção.
Existe para blindar a operação, dar fôlego, dar previsibilidade e permitir que o empreendedor cresça sem estrangular seu fluxo.
Quem preserva caixa negocia melhor, capta melhor e entrega melhor.
Quem esgota caixa antes de financiar transforma estratégia em improviso.
No funding, o que abre portas não é o extremismo.
É equilíbrio entre equity, dívida e liquidez.
Até a próxima semana,
Levando educação. Criando um novo mercado.
📚 Glossário da Edição
Capital Próprio (Equity): O dinheiro da própria incorporadora ou dos sócios, investido no projeto. É o oposto da dívida.
Custo de Oportunidade: O valor do benefício que você abre mão ao escolher uma alternativa em vez de outra. Neste contexto, é o lucro que você deixa de ganhar ao usar todo o seu dinheiro em um projeto, impedindo-o de investir em outro.
LTV (Loan-to-Value): Relação entre o valor do empréstimo (Loan) e o valor da garantia (Value). É um indicador de risco crucial para o credor. Quanto maior o LTV, maior o risco percebido. Temos uma edição que o explica: Funding Insights | Índices de Garantia: a matemática que decide se o crédito existe ou não
Liquidez: A facilidade e rapidez com que um ativo (como o dinheiro em caixa) pode ser convertido em dinheiro, sem perda significativa de valor. Caixa livre é sinônimo de liquidez.