Nas últimas semanas de 2025, entre cafés e reuniões, conversei com alguns empreendedores e profissionais de incorporadoras, do financeiro ao comercial. Embora os projetos fossem diferentes, a dúvida era quase sempre a mesma: qual é o racional real por trás de uma análise de crédito?
Muitos sentem que o processo é obscuro.
O que pesa mais? O que vem primeiro? Por que um projeto excelente comercialmente às vezes trava na estruturação do funding?
Por isso, a Funding Insights começa 2026 com uma nova missão: vamos abrir a "caixa preta".
Ao longo das próximas edições completas, vamos trazer o passo a passo da análise, com um pouco mais de profundidade.
Para ilustrar, imagine um cenário comum: um empreendimento lançado há 8 meses, com vendas performando bem e obras iniciando agora. Esse projeto precisa de funding.
Antes de olhar o contrato social ou o cronograma físico, o analista de crédito faz uma pergunta básica: "Esse projeto para de pé sozinho?"
E a resposta começa onde está o dinheiro: na Carteira de Recebíveis.
A carteira é o retrato mais honesto da saúde do projeto. Mas engana-se quem acha que olhamos apenas o valor total vendido. O foco aqui é qualidade.
Veja os três pilares que sustentam essa análise:
Saúde da carteira
Aqui, a pergunta não é "quanto vendeu", mas "como vendeu". Uma carteira de R$ 20 milhões pode ser "pior" do que uma de R$ 15 milhões aos olhos do crédito. Analisamos:
A "cara" do comprador:
As vendas estão pulverizadas ou concentradas em poucos investidores?
(concentração pode ser risco).
O histórico de pagamento:
O cliente paga em dia? Quantos dias de atraso médio?
Distratos:
Existe um volume anormal de devoluções?
O racional: Uma carteira saudável não é necessariamente a que vendeu tudo em uma semana, mas a que apresenta consistência nos pagamentos mês a mês.
Tempo da carteira
O tempo transforma valor nominal em risco ou segurança. Duas carteiras com o mesmo valor nominal (digamos, R$ 10 milhões) têm pesos completamente diferentes dependendo do prazo.
Aqui, fazemos um cruzamento vital: o que já foi recebido x o quanto a obra avançou.
Se o empreendimento recebeu 40% do valor de vendas, mas a obra andou apenas 5% e não há recursos em caixa, acende-se um alerta.
Significa que o "combustível" (dinheiro da entrada) foi queimado antes do motor (obra) esquentar.
A análise separa:
O que já entrou no caixa;
O que entra no curto prazo (alta probabilidade);
O que entra no longo prazo (maior incerteza).
Valor presente dos recebíveis
Este é o ponto que pode ser menos intuitivo para muitos empreendedores. O credor nunca olha para o valor nominal da carteira. Ele olha para quanto ela vale hoje.
Uma carteira de R$ 10 milhões a receber em 36 meses não vale R$ 10 milhões hoje. Aplicamos uma taxa de desconto que considera:
O custo do dinheiro no tempo;
O risco de inadimplência e performance daquele projeto específico.
Não é desconfiança, é matemática financeira. O valor presente dos recebíveis (VP) é a garantia real da capacidade de pagamento do projeto.
Entender a análise de viabilidade de crédito de um projeto não é decorar termos técnicos. É entender a sequência lógica.
Primeiro, o fluxo. Depois, a estrutura. Depois, a garantia e as diligências. Só no fim, a taxa.
Nas próximas edições completas, vamos avançar para os próximos passos desse racional. O objetivo é que você consiga olhar para o seu próprio projeto com as mesmas lentes de quem está do outro lado da mesa.
Porque crédito não é sorte. É método.
Um excelente 2026 e bons negócios.
Até a próxima semana,
Levando educação. Criando um novo mercado.
Glossário da Edição
Project Finance: Modalidade de financiamento onde a "garantia" principal de pagamento é o caixa que o próprio projeto vai gerar no futuro, e não apenas o patrimônio da empresa construtora. O projeto precisa se pagar sozinho.
Valor Nominal: É a soma bruta de tudo o que você tem a receber dos clientes. É o número que aparece no contrato de venda, sem descontos.
Valor Presente (VP): É quanto aquele dinheiro futuro vale hoje. Calculamos isso descontando o "custo do tempo" e o risco. No crédito, R$ 1 milhão daqui a 3 anos vale bem menos que R$ 1 milhão hoje.
Pulverização: Quando as vendas estão distribuídas entre muitos compradores diferentes (um CPF por unidade, por exemplo). É o oposto de Concentração (um investidor comprando 10 unidades), que é visto como maior risco pelo credor.