Na Edição 3, falamos sobre a TIR, a taxa que mede o retorno de um projeto ao longo do tempo.
Mas retorno não é sinônimo de financiabilidade.

Um projeto pode parecer excelente na planilha e, ainda assim, não caber no crédito. Isso acontece porque a TIR “base” mostra o potencial, mas não mostra a resiliência. O mercado financia o cenário provável, não o ideal.

Por isso, o verdadeiro diferencial está em saber quanto o seu retorno aguenta oscilar antes que o fluxo deixe de pagar a dívida e o projeto perca a viabilidade.

E é nesse ponto que entra o teste de estresse, a ferramenta que separa a expectativa da segurança.

Grande parte dos empreendedores calcula apenas uma TIR, o cenário bonito da planilha.
Mas basta o primeiro aumento de custo, ou o primeiro mês de atraso nas vendas, para essa TIR se transformar.

O credor, sempre testa variações: quer saber até onde o projeto se mantém em pé sem perder a capacidade de pagar o financiamento.

O teste de estresse é o exercício que coloca o incorporador no lugar do credor.
Ele mostra se o lucro ainda existe e se o fluxo ainda cobre a dívida quando o imprevisto chega.
Não é um cálculo de Excel, é uma ferramenta de preparo.

O teste de estresse simula como o retorno se comporta quando duas variáveis, o custo de obra e prazo de recebimento, saem do controle.

A soma desses três efeitos explica por que, em projetos residenciais, meio ano de atraso pode anular quase um terço do retorno projetado.

Esses testes identificam o ponto de ruptura, o momento em que o fluxo deixa de pagar a dívida e o lucro vira ilusão.

Para o mercado de crédito e também para o empreendedor, a métrica-chave é o DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou Índice de Cobertura do Serviço da Dívida), a relação entre o fluxo de caixa operacional e o valor das parcelas da dívida.

Quando o resultado é maior que 1, o projeto se paga.
Abaixo de 1, o fluxo já não cobre o serviço da dívida.

Um DSCR de 1,30 indica que o projeto gera 30% a mais de caixa do que o necessário para pagar as parcelas, margem de conforto considerada ideal em cenários de estresse moderado.

Em operações de CRI ou outras estruturas com carência de amortização, durante a fase de obras o fluxo paga apenas juros e despesas. Nessa etapa, o ICR (Interest Coverage Ratio ou Índice de Cobertura de Juros) e o DSCR são praticamente iguais, pois medem o mesmo denominador: os juros correntes.
A diferença aparece no pós-obra, quando começam as amortizações e o DSCR se torna o verdadeiro termômetro da sustentabilidade do fluxo.

Em crédito estruturado, o ponto de alerta surge quando o DSCR projetado cai abaixo de 1,20 por mais de dois trimestres.
Abaixo de 1,0, a estrutura é considerada de alto risco.

Antes de aprovar qualquer estrutura, o investidor ou agente de crédito realiza o mesmo exercício: simula cenários de variação de custos e prazos para medir a resiliência do fluxo e a capacidade de o projeto manter serviço da dívida após a carência.

O incorporador que chega com esse estudo pronto ganha tempo, credibilidade e taxa.
Mostra que entende risco, domina o comportamento do caixa e chega preparado para negociar.

Além disso, torna-se capaz de prever desvios e se antecipar nas melhores formas de mitigá-los ou reduzi-los.

Quem antecipa a análise do investidor reduz o risco percebido e conquista melhores condições de funding.
O tom muda: de tomador que precisa, para parceiro preparado e maduro.

Se o projeto continuar positivo e a TIR líquida permanecer acima do WACC, o projeto é financiável.
Se não, o teste mostra onde intervir antes de buscar crédito (ou de lançar o projeto).

Use o teste de estresse como ferramenta de negociação.

Esse preparo reduz o risco percebido, acelera a aprovação e eleva sua reputação como tomador.
O mercado recompensa previsibilidade e isto se constrói com dados, não com otimismo.

O teste de estresse não é um exercício acadêmico é uma ferramenta de preparo para o crédito.
Serve para ajustar o plano antes da análise do credor.

A TIR mostra o potencial.
O teste de estresse mostra a antecipação de cenários e a mitigação de riscos ao investidor.

É essa resiliência que transforma um bom projeto em um projeto financiável, com taxa justa e previsibilidade de execução.

Pequeno empreendedor
Simule duas variáveis e mantenha DSCR ≥ 1,30 no estresse.
Se cair abaixo de 1,20, reduza escopo ou busque operações de prazo alongado com o credor.

Médio empreendedor
Inclua Reserva de Serviço da Dívida e apresente DSCR e ICR no cenário base e de estresse.
Mostre governança e clareza na projeção.

Grande empreendedor
Implemente reporting mensal, covenants de fluxo e política de hedge quando houver indexação inflacionária.

Para quem quer ir além:
em breve, vamos discutir como combinar dívida e capital próprio para preservar o retorno quando o estresse vira realidade.

Até a próxima semana,

Levando educação. Criando um novo mercado.

📘 Glossário da edição

TIR (Taxa Interna de Retorno) – retorno percentual do investimento ao longo do tempo.
Teste de estresse – simulação de variações de custo e prazo para avaliar a capacidade do projeto de continuar financiável.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou Índice de Cobertura do Serviço da Dívida) – relação entre fluxo de caixa operacional líquido e serviço da dívida; acima de 1,20 em estresse é referência de conforto.
ICR (Interest Coverage Ratio ou Índice de Cobertura de Juros) – capacidade de cobrir os juros com o fluxo operacional.
Reserva de Serviço da Dívida – colchão de liquidez para cobrir parcelas em períodos de estresse, normalmente entre 6 e 9 meses de serviço.
Ponto de ruptura – limite em que o fluxo deixa de cobrir a dívida e o projeto se torna inviável.
WACC – custo médio ponderado do capital próprio e da dívida.