Uma auditoria de recebíveis revisa a carteira de recebíveis e encontra uma divergência. Não é fraude, é um lançamento que ninguém validou antes de virar número reportado, um dado que alimentava diretamente a métrica de garantia da operação. Parece pequeno. É só um lançamento errado, no fim das contas, o tipo de coisa que se corrige e segue o jogo.

Só que a garantia de uma operação de crédito imobiliário não é uma percepção, é uma conta. LTV, ICD, ILG, qualquer índice de garantia é uma razão matemática entre o que cobre a dívida e a própria dívida, calculada em cima dos dados que entram nessa conta. Se um desses dados, valor de recebível, status de unidade, saldo de estoque, está errado, o índice inteiro está errado, mesmo que a fórmula esteja certa e ninguém tenha feito nada de má-fé. Um erro de lançamento de alguns pontos percentuais pode ser a diferença entre uma operação que está dentro do covenant pactuado e uma que já está descumprindo ele, sem que ninguém tenha percebido até então.

É esse o ponto que o mito esconde: o erro não fica contido no lançamento em si, ele se propaga para todo número calculado a partir dele. Garantia superestimada não protege o incorporador nem o credor, ela só existe no papel enquanto ninguém confere o dado de perto.

E na maioria das estruturas, essa conferência mais completa acontece na liquidação da operação, não no dia a dia. Isso significa que, entre o momento em que o lançamento errado entra no sistema e o momento em que alguém efetivamente confere aquele dado, a operação inteira pode correr com menos garantia real do que o relatório mostra, sem que ninguém, nem o incorporador, nem o credor, saiba disso.

Não é a auditoria que compromete a garantia. A garantia já estava comprometida desde o lançamento errado, a auditoria só revela um problema que já existia havia tempo. É por isso que esperar a checagem pegar o erro não é proteção nenhuma. Proteção é o dado estar certo antes de qualquer auditoria acontecer, porque entre o erro e a descoberta pode passar a operação inteira.

Até a próxima semana,

Levando educação. Criando um novo mercado.