Eduardo, dono de uma incorporadora de médio porte, preparava o material para solicitar um financiamento de obras. Antes de enviar, fez um “pequeno ajuste”: aumentou linhas de custo, inflou o investimento total e incluiu margens extras para que o projeto parecesse maior.
Na cabeça dele, a lógica era simples:
se o custo total aumenta, o espaço financiável aumenta junto.
Talvez conseguisse 100% da obra financiada.
Parecia uma estratégia inteligente. Parecia.
O empreendedor via apenas um “ajuste”.
O credor, viu um alerta.
Quando o analista abriu o orçamento, não foi o valor de solicitação de crédito que chamou atenção, foi a inconsistência técnica: o custo acima dos padrões de mercado para projetos semelhantes.
A pergunta surge automaticamente no comitê inicial:
“Esse orçamento é preciso?”
Em um primeiro momento, o orçamento elevado causa estranheza, pelo baixo retorno.
Se aprovado previamente, o analista buscará dados sobre custos de obra semelhantes em padrão, produto e região.
A verdade chega ou o projeto é declinado.
O investidor não financia uma obra. Ele financia governança, clareza e previsibilidade.
Quando um orçamento chega inflado, desalinhado ou incoerente, três interpretações surgem de forma quase reflexa:
falta de domínio financeiro sobre o próprio projeto
tentativa de aumentar artificialmente o percentual financiado
risco oculto na execução ou no fluxo não capturado pela incorporadora
E nenhuma dessas interpretações melhora taxa, prazo ou estrutura. Todas ampliam o spread ou causam o declínio da oportunidade de financiar o projeto.
Na prática, mesmo que o investidor siga adiante, emita um term sheet (proposta) e avance para a due diligence (diligências), nada do que foi inflado permanece. A auditoria expõe tudo. A engenharia faz seu trabalho:
• refaz o orçamento
• recompõe quantitativos
• ajusta insumos
• revisa o cronograma físico-financeiro
• recalibra o fluxo e o desembolso
O custo real reaparece.
O financiamento volta ao patamar correto.
A “manobra” se desfaz diante da engenharia.
E o empreendedor perde o ativo mais caro do mercado de crédito: credibilidade.
“Se eu aumentar o custo, financio mais.”
Não financia.
O espaço de funding não nasce do número exibido na planilha.
Ele nasce da coerência entre quatro pilares:
• custo real, auditável e compatível com benchmarks
• capacidade de execução
• previsibilidade do fluxo de vendas e recebíveis
• governança
O credor financia o que é auditável, sólido e defensável. Nunca o inflado.
O orçamento não é apenas um documento técnico.
É o maior sinal de maturidade financeira que um empreendedor apresenta em uma captação.
Custo real transmite domínio.
Domínio reduz risco.
E risco reduzido significa melhor taxa, melhor estrutura e mais velocidade.
Inflar o custo para captar mais é como tentar forçar um LTV irreal.
Exige esforço, não leva a lugar nenhum e ainda desgasta sua imagem no processo.
No funding, o que abre portas não é criatividade.
É precisão com a verdade.
Até a próxima semana,
Levando educação. Criando um novo mercado.
📘 Glossário da edição
Custo Real
Estimativa técnica da obra ou projeto baseada em composições, quantitativos e preços compatíveis com mercado.
Benchmarking de Custos
Comparação do custo estimado com referências externas de projetos semelhantes.
Governança
Conjunto de práticas que demonstram controle, transparência e previsibilidade na gestão do projeto.
Fluxo de Recebíveis
Entrada prevista de recursos provenientes das vendas. Usado para medir capacidade de pagamento da dívida.
LTV (Loan to Value)
Relação entre o valor da dívida e o valor líquido das garantias. Quanto menor, menor o risco percebido.
Due Diligence Técnica
Auditoria que revisa custos, cronograma e composições, recalibra o orçamento e valida a viabilidade do projeto.