"Assinei o aval. Mas confesso que senti que estava pedindo dinheiro emprestado ao cunhado."
Ouvi isso de um incorporador com quatro empreendimentos entregues e um CRI em andamento. Ele não estava reclamando da taxa. Estava reclamando do que o aval simbolizava para ele.
Essa percepção é comum. E quase sempre equivocada.
Existe uma crença de que o aval pessoal é incompatível com operações estruturadas no mercado de capitais. Que em uma operação séria, com cessão de recebíveis, alienação fiduciária e razão de cobertura adequada, não precisaria do nome do sócio como garantia adicional.
Na prática, o aval aparece em praticamente todas as operações de crédito imobiliário estruturado no Brasil, independente do porte do incorporador ou da sofisticação da estrutura. Empresas de capital aberto são a exceção. Para todos os demais, o aval do sócio é parte da operação.
A questão, portanto, não é como evitá-lo. É entender o que ele cobre e por que o mercado não abre mão dele.
Antes disso, uma distinção que o mercado usa de forma intercambiável, mas que tem consequências jurídicas diferentes: aval e fiança não são a mesma coisa.
A fiança é uma obrigação acessória. O fiador garante a dívida do devedor principal, mas pode invocar o benefício de ordem, ou seja, exigir que o credor execute primeiro os bens do devedor antes de alcançar o seu patrimônio. Além disso, o fiador pode contestar a execução.
O aval é uma obrigação autônoma. O avalista não se beneficia da ordem de execução e não pode alegar os vícios da dívida principal para se defender. É por isso que o credor quase sempre prefere o aval: ele é mais direto e mais fácil de executar.
Dito isso, em ambos os casos o patrimônio pessoal do sócio está comprometido. O risco é real. O que varia é o caminho de execução.
O aval pessoal não existe para suprir fragilidade na garantia real. Ele existe porque o investidor está cobrindo algo que a garantia real não alcança: o comportamento do incorporador.
Terreno alienado fiduciariamente garante o ativo. O aval garante o alinhamento de interesses.
Três funções que o aval cumpre em operações estruturadas e que raramente são explicadas:
Comprometimento do sócio: Quando o patrimônio pessoal está na mesa, o incorporador toma decisões diferentes em cenários de crise. O investidor sabe disso. O aval não é desconfiança, é alinhamento de incentivos formalizado em contrato.
Cobertura do risco de desvio de finalidade: A garantia real cobre o ativo. O aval cobre o risco de os recursos da operação serem utilizados fora do projeto. Esse risco não desaparece com uma estrutura mais sofisticada. Ele é inerente à relação entre credor e incorporador.
Sinalização de confiança: Incorporadores que resistem ao aval sem histórico consolidado comunicam, involuntariamente, insegurança sobre o próprio projeto. Quem acredita na operação assina. Quem hesita levanta dúvidas que antes não existiam.
O que muda com o tempo não é a exigência do aval. É o peso que ele carrega dentro da negociação.
Incorporadores com operações liquidadas, balanço auditado e relacionamento estabelecido com o mercado negociam outras condições da estrutura com muito mais margem. O aval continua. Mas deixa de ser o centro da conversa.
Entender o que ele cobre e por que o mercado não abre mão dele é o primeiro passo para negociar com mais clareza.
Até a próxima semana,
Levando educação. Criando um novo mercado.
📘 Glossário da Edição
Aval: garantia autônoma prestada pelo sócio pessoa física. O avalista não pode invocar os vícios da dívida principal nem exigir que o credor execute outros bens antes de alcançar o seu patrimônio.
Fiança: garantia acessória vinculada à dívida principal. O fiador pode invocar o benefício de ordem e contestar com base nos mesmos vícios do devedor original.
Benefício de ordem: direito do fiador de exigir que o credor execute primeiro os bens do devedor antes de alcançar o seu patrimônio.
Alinhamento de interesses: princípio pelo qual credor e devedor são estruturalmente incentivados a agir na mesma direção. O aval formaliza esse alinhamento ao colocar o patrimônio pessoal do sócio na operação.
Desvio de finalidade: uso dos recursos captados fora do projeto para o qual a operação foi estruturada. É um dos riscos que o aval cobre e que a garantia real não alcança.
Execução extrajudicial: processo de retomada do bem dado em garantia sem necessidade de ação judicial. Disponível na alienação fiduciária. Não se aplica ao aval, cuja execução segue via judicial.