Eduardo é um incorporador sólido de médio porte. Seus projetos têm boas margens, localização premium e vendas saudáveis. Ele não é bilionário, mas é eficiente. Ainda assim, sempre que começa a conversar sobre funding, ele carrega uma crença limitante:
"Meu projeto é pequeno demais para o mercado de capitais."
Na cabeça dele, o raciocínio é simples: os grandes players e fundos só se interessam por volumes gigantescos. Projetos menores seriam automaticamente descartados ou sequer analisados.
Mas o mercado de crédito não funciona na base do preconceito. Ele funciona na base da matemática.
Pense comigo: existem custos fixos atrelados a qualquer operação estruturada, due diligence, auditoria, estruturação jurídica, taxas de administração.
A grande questão é que uma estrutura robusta de CRI custa quase o mesmo "preço fixo" para captar R$ 5 milhões ou R$ 100 milhões.
Em 100 milhões, esse custo se dilui.
Em 5 milhões, ele "come" a rentabilidade do projeto e torna a captação economicamente inviável.
O investidor, ao olhar sua proposta, não pensa "vale a pena investir no Eduardo?". Ele pensa: "vale a pena para o Eduardo tomar esse crédito?".
Muitos projetos perdem força porque falta tese. O empreendedor (e alguns investidores) tentam "forçar" um projeto pequeno dentro de uma estrutura desenhada para outros montantes.
É como tentar colocar um motor de Fórmula 1 em um carro de passeio: caro, ineficiente e não vai andar.
No funding, escolher a forma certa pesa tanto quanto a escala.
Se você não tem o volume de uma grande incorporadora de capital aberto, não tente copiar o modelo de captação delas. Existem dois caminhos inteligentes:
Agrupar mais de um empreendimento dentro da mesma emissão (mantendo patrimônios segregados) para diluir os custos fixos.
Optar por estruturas mais leves e compatíveis com o porte da operação (como Notas Comerciais ou CCBs bem desenhadas).
O investidor busca lógica econômica, controle entre custo e retorno, e uma tese que tenha início, meio e fim. O projeto "pequeno" que chega bem explicado, com tese clara e estrutura compatível, costuma ser muito mais atrativo do que um projeto grande e bagunçado.
Dicas da semana: Se você possui projetos de ticket menor, não tente inflar os números para impressionar. Compense a falta de escala com transparência.
Procure explicar detalhadamente sua governança, a aplicação exata dos recursos, suas obras em andamento e seus futuros lançamentos. O mercado financeiro sabe precificar risco, mas não consegue atuar com falta de clareza.
Lembre-se: o investidor aceita trocar volume por segurança, desde que você prove a ele que a sua gestão é sólida.
Até a próxima semana,
Levando educação. Criando um novo mercado.
📘 Glossário da Edição
Projeto de pequeno porte
Operação com ticket reduzido (geralmente menor do que 10 milhões), mas que pode ser financiável se houver coerência entre estrutura, custo e retorno.
Custo estrutural
Conjunto de despesas fixas da operação, como jurídico, auditoria, engenharia, securitização, registros e custos recorrentes.
Tese da operação
Narrativa técnica que explica por que aquele projeto faz sentido economicamente, como o risco é mitigado e como o retorno se sustenta.
Diluição de custos
Estratégia para reduzir o impacto dos custos fixos, como estruturar mais de um projeto em uma mesma emissão, mantendo patrimônios segregados.
Governança
Conjunto de controles, regras e transparência que dá previsibilidade ao investidor sobre a execução do projeto.