Marcelo tem 14 anos de mercado imobiliário em Recife.
Já entregou oito empreendimentos. Conhece CUB, sabe ler velocidade de vendas, discute margem com o sócio sem precisar de planilha na frente. É o tipo de incorporador que inspira confiança numa primeira reunião.
Mas há três anos, quando tentou estruturar a captação de um projeto de médio padrão no Bairro do Recife, ele se sentou diante de uma mesa com três pessoas do mercado de capitais e saiu de lá com a sensação de ter assistido a uma conversa em outro idioma.
CCI, CCB, NC, CRI. Cada sigla vinha acompanhada de uma explicação que pressupunha que ele já sabia o que era a anterior.
O projeto era bom. O problema não era o que Marcelo trouxe para aquela mesa.
Era o que ele não sabia que precisava trazer.
O mercado de funding tem uma falha silenciosa: ele ensina os instrumentos, mas raramente explica o momento certo de cada um. Quem domina esse conhecimento são os estruturadores, os advogados especializados e os gestores de fundos. O incorporador, que é quem mais precisa, costuma chegar à mesa depois sem entender bem o que propor.
É exatamente esse gap que a Funding Insights existe para fechar.
Não porque incorporadores não saibam o que fazem. Marcelo sabe. Eduardo, que você vai conhecer daqui a pouco, também sabe. O gap não é de competência. É de acesso a um conhecimento que o mercado nunca teve interesse em tornar público.
Esta é a primeira edição de uma série de três. Vamos acompanhar um empreendimento do início ao fim e entender, em cada fase, qual instrumento pode fazer mais sentido, por que, e o que ele exige de quem o usa.
Hoje: a fase mais solitária de qualquer projeto. O momento em que o terreno ainda não foi comprado, o banco ainda não chegou, e o incorporador precisa de capital antes de ter qualquer garantia constituída para oferecer.
O projeto
Empreendimento residencial de médio-alto padrão em Florianópolis. 80 unidades no Campeche, ticket médio de R$ 750.000, VGV total de R$ 60.000.000.
O incorporador é a Litoral Floripa Empreendimentos, cinco projetos entregues na Grande Florianópolis, histórico limpo de obra. O sócio majoritário, Eduardo, está estruturando o maior empreendimento da história da empresa.
O terreno ainda não foi comprado. O projeto acabou de sair do prancheta.
É aqui que começa a história do funding.
O primeiro nó
Eduardo encontrou o terreno em agosto. Uma gleba de 4.200 m² com projeto aprovado em fase final. O proprietário quer R$ 6.500.000 à vista. Prazo para fechar: 45 dias.
O caixa da Litoral tem R$ 2.200.000 disponíveis. Os outros R$ 4.300.000 precisam vir de algum lugar.
É aqui que a maioria dos incorporadores pode pensar: será que consigo um plano empresário?
O problema é que o plano empresário financia obra, não terreno. E o banco que financiará a obra vai querer ver o terreno já no patrimônio da SPE como garantia da operação. Ou seja: você precisa comprar o terreno antes de ter o financiamento que exige o terreno comprado.
Bem-vindo ao primeiro nó de funding de qualquer projeto.
Dois instrumentos existem para resolver momentos distintos dentro dessa fase. Eles não aparecem no mesmo manual que o plano empresário. Mas estão disponíveis para quem sabe onde procurar.
CCB: o instrumento que pode viabilizar a compra
A Cédula de Crédito Bancário é um título de dívida emitido pelo próprio tomador. Na prática, Eduardo assina um documento prometendo pagar determinado valor em determinada data, e uma instituição financeira ou investidor qualificado antecipa esse recurso hoje. Funciona de forma similar a um empréstimo pessoal.
É mais rápido do que qualquer operação estruturada. Não exige registro em securitizadora, não exige CVM, não exige um time jurídico dedicado. A CCB pode ser estruturada em poucos dias.
Para a fase de terreno, ela é uma das ferramentas mais usadas exatamente por isso: velocidade. Eduardo tem 45 dias. Uma CCB pode ser estruturada em uma semana.
O custo é mais alto do que instrumentos de prazo mais longo, porque o risco percebido pelo credor é maior. Não há obra construída como garantia, não há recebíveis constituídos. O credor está apostando no histórico do incorporador e na viabilidade do projeto.
A CCBI, variante indexada a IPCA ou IGPM, aparece quando o prazo da operação é mais longo e o credor quer proteção contra inflação.
Eduardo estrutura uma CCB de R$ 4.500.000 com uma companhia hipotecária, com prazo de 18 meses e custo de CDI + 6% ao ano. Os R$ 200.000 excedentes cobrem os custos de aquisição e registro do terreno.
O terreno entra na SPE. A escrituração está encaminhada.
SCP: trazendo sócios
Com a compra viabilizada pela CCB, Eduardo precisa agora de um parceiro que compartilhe o risco do projeto desde o início e reduza a exposição da Litoral no médio prazo.
É aqui que a Sociedade em Conta de Participação entra.
A SCP permite que um investidor participe do projeto como sócio oculto, aportando capital em troca de uma participação nos resultados. Não há emissão de título, não há securitização, não há estrutura de mercado de capitais. É um contrato, com flexibilidade para negociar prazos, percentuais e condições de saída.
O momento correto da SCP não é antes da compra. É quando o terreno já está sendo transferido para a SPE e o incorporador quer capitalizar o projeto sem ampliar ainda mais sua exposição em dívida. O investidor da SCP entra sabendo que o ativo já existe, que a escrituração está em curso, e que seu capital vai para dentro de uma estrutura com contornos definidos.
Eduardo conversa com dois family offices de Santa Catarina. Um deles topa aportar R$ 3.000.000 via SCP, com participação de 15% no resultado líquido do empreendimento. Parte desse capital será usada para amortizar a CCB ao longo da fase de vendas, reduzindo o custo financeiro da operação.
O projeto está capitalizado. A estrutura está pronta para a próxima fase.
O que essa fase ensina
CCB e SCP não são excludentes, mas respondem a perguntas diferentes. A CCB é dívida: você paga de volta com juros e mantém o resultado inteiro para si. A SCP é sociedade: você dilui o resultado, mas reduz a pressão de caixa e compartilha o risco com quem acredita no projeto.
A escolha depende do quanto o incorporador quer preservar de margem versus o quanto consegue confortavelmente servir em dívida nessa fase. Não há resposta universal. Há o perfil de cada operação.
Instrumento | Momento de uso | O que resolve |
|---|---|---|
CCB | Antes da escrituração | Viabiliza a compra do terreno |
CCBI | Antes da escrituração | Viabiliza a compra com proteção inflacionária |
SCP | Durante a escrituração | Traz sócio de risco sem emissão de título |
Na próxima edição completa (06 de abril): o terreno está comprado, as vendas começaram, e é hora de financiar a obra. Dois caminhos se abrem, o banco e o mercado de capitais. Será que existe uma resposta certa?
Até a próxima semana,
Levando educação. Criando um novo mercado.
📘Glossário da Edição
CCB (Cédula de Crédito Bancário): título de dívida emitido pelo tomador, representando uma promessa de pagamento. Pode ser emitida por pessoas físicas ou jurídicas e cedida a investidores qualificados. Velocidade é sua principal vantagem na fase de aquisição de terreno.
CCBI (Cédula de Crédito Bancário Imobiliária): variante da CCB com indexação a índices de preços, mais comum em operações de prazo mais longo no setor imobiliário.
SCP (Sociedade em Conta de Participação): estrutura contratual que permite a entrada de um investidor como sócio oculto, sem aparecer no registro societário da empresa. O momento correto de uso é quando o terreno já está em processo de escrituração para a SPE, não antes da compra.
SPE (Sociedade de Propósito Específico): empresa criada exclusivamente para desenvolver um único empreendimento. Isola o risco do projeto do patrimônio do incorporador e é exigida pela maioria das estruturas de crédito.