Na edição anterior, acompanhamos Eduardo estruturar a fase mais solitária de qualquer empreendimento: a compra do terreno, antes de ter garantias, antes de ter recebíveis, antes de ter banco.
Ele resolveu o capital inicial. O terreno entrou na SPE, a escrituração foi concluída, e o lançamento aconteceu em novembro. Em quatro meses, 35 unidades foram vendidas. Quase metade do VGV já tem contrato assinado, entrada recebida e parcelas mensais em andamento.
Agora é hora de construir.
O custo total de obra é R$ 33.600.000.
O capital próprio e o aporte da SCP cobrem R$ 5.200.000. Faltam R$ 28.400.000.
Dois caminhos se abrem. E o erro mais comum é ouvir só uma proposta.
Caminho 1: o plano empresário
O financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação é o instrumento mais familiar para o incorporador brasileiro. E por boas razões.
No plano empresário, o banco analisa o projeto, aprova um volume de crédito e libera os recursos em parcelas vinculadas ao avanço físico da obra. A cada etapa concluída, o engenheiro do banco vistoria, atesta o percentual executado, e o próximo desembolso é liberado.
O que joga a favor:
O plano empresário tem uma vantagem concreta além do custo: integração. O banco que financia a obra pode absorver também os repasses dos compradores que usarão financiamento bancário para quitar o saldo na entrega. Essa cadeia simplifica a operação e reduz o risco de descasamento de fluxo. Para incorporadores com relacionamento bancário consolidado, é o caminho com menos atrito operacional.
O que pesa contra:
O banco olha muito para as demonstrações financeiras do grupo, às vezes mais do que para a qualidade do projeto em si. Balanços, DRE, endividamento consolidado, patrimônio do avalista. Um empreendimento com ótimos fundamentos pode travar na análise cadastral se as DFs do incorporador não estiverem em ordem.
Além disso, o cronograma físico-financeiro precisa ser cumprido com rigor. E qualquer desvio relevante coloca o incorporador numa posição de negociação desfavorável com quem detém o crédito.
Caminho 2: o CRI
O Certificado de Recebíveis Imobiliários é uma emissão de dívida estruturada, com taxa de juros, prazo e amortização definidos, lastreada nos recebíveis do empreendimento e garantida também pelo estoque de unidades, com índice de liquidez aplicado sobre o valor de mercado.
Para viabilizar a operação, cada contrato de compra e venda ou a dívida emitida para o financiamento precisa ser representado por uma CCI, a Cédula de Crédito Imobiliário. É o título que formaliza juridicamente o crédito imobiliário e permite que ele seja cedido à securitizadora como lastro da operação. Sem a CCI, não há CRI.
O que joga a favor:
O CRI foca na qualidade do ativo, não no balanço de quem emite. Incorporadores com projeto sólido, boa velocidade de vendas e carteira de recebíveis bem constituída podem acessar o mercado de capitais mesmo com DFs não tão robustas. O credor olha para o empreendimento, não apenas para o grupo econômico por trás dele.
As condições também podem ser mais flexíveis do que o banco oferece, especialmente em indexação e prazo. E o relacionamento se dá com investidores do mercado de capitais, não com uma instituição que concentra múltiplos riscos do incorporador ao mesmo tempo.
O que pesa contra:
O prazo de estruturação é mais longo. Uma primeira operação de CRI leva entre 60 e 120 dias para ser concluída. Os custos fixos de emissão, honorários jurídicos, taxa da securitizadora e registros em cartório precisam ser diluídos em um volume que os torne eficientes. Abaixo de determinado patamar, a conta pode não fechar.
O acompanhamento ao longo da operação também é mais complexo, porém pode ser acompanhado pelos gestores e servicers da operação. Covenants, relatórios periódicos, monitoramento da carteira de recebíveis e do estoque.
A escolha é do incorporador
Eduardo precisa escolher um dos dois. Não existe estrutura que combine plano empresário e CRI na mesma operação de forma simples.
A decisão depende de perguntas que só ele consegue responder: como estão as DFs da Litoral? Qual o custo real de cada estrutura para o volume que ele precisa captar? O time dele tem capacidade de tocar uma operação de mercado de capitais em paralelo com a obra? Qual o relacionamento dele com o banco e qual a flexibilidade que esse relacionamento oferece?
Não há resposta universal. Há o perfil de cada operação e o momento de cada empresa.
Plano Empresário | CRI | |
|---|---|---|
Análise principal | DFs do grupo + projeto | Qualidade do ativo + garantias |
Prazo de estruturação | Semanas | 60 a 120 dias |
Custos fixos | Menores | Relevantes, precisam ser diluídos |
Flexibilidade de condições | Menor | Maior |
Complexidade operacional | Menor | Maior |
Integração com repasses | Sim, pelo mesmo banco | Não |
Na próxima edição completa (dia 27/04) : a obra foi entregue, 71 unidades foram vendidas, e nove ficaram em estoque. O projeto foi um sucesso. Mas R$ 6.750.000 ainda estão parados na prateleira.
E Eduardo já está olhando para o próximo empreendimento. E agora?
Até a próxima semana,
Levando educação. Criando um novo mercado.
📘 Glossário da Edição
Plano Empresário: financiamento bancário para obras residenciais com desembolso vinculado ao avanço físico da construção, atestado por engenheiro do banco.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): dívida estruturada emitida por securitizadora, com taxa, prazo e amortização definidos, lastreada em recebíveis e garantida também pelo estoque com índice de liquidez aplicado.
CCI (Cédula de Crédito Imobiliário): título que formaliza juridicamente o crédito imobiliário. É a peça que viabiliza a cessão dos recebíveis ao CRI.
Securitizadora: empresa que adquire os créditos do incorporador, estrutura a operação e distribui os títulos a investidores do mercado de capitais.
Covenant: cláusula contratual que define obrigações e limites a serem cumpridos ao longo da operação, como velocidade de vendas e índices de garantia.